[摘要] 相较传统房地产开发模式，产业地产更需“精雕细琢”，其实际操刀者须熟悉城市产业发展脉络、把握区域经济发展动向，致力于做“空间的服务商，时间的合伙人”——即提供定制化空间产品和综合配套服务，并在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人。
伴随着中国经济发展和城市扩张，与区域经济发展紧密相关的产业地产可谓“异军突起”。
相较传统房地产开发模式，产业地产更需“精雕细琢”，其实际操刀者须熟悉城市产业发展脉络、把握区域经济发展动向，致力于做“空间的服务商，时间的合伙人”——即提供定制化空间产品和综合配套服务，并在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人。
浙大网新集团科技园(以下简称“浙大网新”)作为浙江产业地产早期的探路者，自2012年起，便调整传统房地产开发模式，致力于打造以“以产业为驱动、以运营为导向”的科技地产开发模式。近日，“科技园区的爱好者”——浙大网新集团副总裁、网新睿研创始人黎恒接受本报专访，介绍了浙大网新在产业地产运作方面的独特理念及模式，并对创业创新提出了自己的观点。
问：浙大网新作为浙江甚至产业地产的先行者，对产业地产有何独特看法，秉持怎样的开发理念？
黎恒：科技园区是城市的一扇窗口，里面集聚了产业发展所需的人才、资本、科技、信息等多元要素，是城市和产业的连接器，是复合型、开放型的创新社区。我们的个项目从2003年就开始，到目前已经有十多年做园区的经验。刚起步的时候我们依托浙大，有自己的IT产业服务资源，就想能不能打造出一个平台？后来慢慢发展成了一支专业力量，并逐步形成了网新在科技园领域的核心竞争力，这就使得浙大网新园区被复制的难度较大。
此外，园区开发必须将区域经济和产业发展两者结合起来。目前浙大网新已成功开发运营10多个项目，其中为典型的园区是浙大网新软件园、浙大网新慈溪智慧谷等，其中慈溪·智慧谷项目经过前期充分调研，主要打造工业设计、软件研发、文化创意等助力慈溪转型升级所需的新业态。
问：浙大网新目前已成功开发运营10多个项目，能否介绍浙大网新的开发模式和成功经验？
黎恒：我们上一轮的产业地产发展是与中国的经济发展、城市扩张相伴而生的。传统房地产以开发为导向，即拿地、盖楼、快速销售或部分持有物业，主要还是从地和房的角度来运作。这种模式到现在就走不通了，浙大网新自2012年开始便做调整，采用以运营为导向的产业驱动型模式。
如我们在当地城市做科技园布局时，按照传统模式我们只要做简单的房地产选址投资报告。然而，现在我们须对整个城市产业发展走向要有清晰的把握，对区域经济发展有深刻的理解，这种把握和理解的功力不是一蹴而就的，可能先以轻资产切入。
目前浙大网新在进入城市时主要采用轻资产模式，如去年四月份签约的义乌科技创业园，就是将园区运营整体托管给我们。运营商必须对义乌当地政府的招商引资政策、规划布局、投资环境等有深刻的了解，结合杭州与义乌的城市连接、义乌国际商贸资源等具体因素，这样既把握义乌优势，又引入外部动力，才能对很多高科技项目进行精准嫁接，这就决定了浙大网新的运作模式远别于传统房地产行业开发模式。当对园区进行选址时，我们前期需要做大量的前期分析工作，如定位、周边配套、企业数量摸底等。我们对运营有把握，因此在前期能充分考虑到方方面面的事情，杜绝项目建成后嫁接难的问题。
问：浙大网新在产业地产配套及企业服务方面有何特色？
黎恒：浙大网新在建设园区时，始终遵循配套先行的理念来引入大量人流，在互联网上就称为流量。如我们的食堂都是遵循免费的模式；园区内有很好的弹性政策，对好的项目团队给予下调租金的优惠以吸引更多的资源进入园区；在开发科技园区时，始终遵循开放、资源共享的互联网思维，所有办公室都免费开放，流量可以在这里汇聚，资源可以在这里得到高效嫁接。
另外，我们特别重视打造园区运营服务体系，每个园区都将为入园企业提供贴心的运营服务，如项目申报、政策及技术创新咨询、成果转化支持、资本对接平台搭建等。
我们在每个园区内几乎都会放置科技企业孵化器，如我们的“创业蜂房”运作模式，致力于打造一条完整的创业生态产业链：创业者可以在这里租到低于市场价的办公室，好的创业项目能快速得到资本对接机会，创业者还能在蜂房的公共空间里互相交流、互换资源。像快的打车就是在我们这幢楼里孵化出去的。2013年3月左右，快的打车15人开发团队进驻孵化园，在这里孵化了一年的时间，我们给予了很多帮助，离开的时候，整个项目估值近20亿美元。
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